재건축초과이익환수 피한 강남4구 31곳, 공급은 언제?

최근 서울 아파트 가격 급등의 원인 중 하나가 공급부족으로 지목되면서 재건축 초과이익환수를 피한 단지들의 사업향방과 분양시기 등에 귀추가 주목되고 있다. 재건축 초과이익환수제(1월 1일 시행)와 안전진단 강화(3월) 등으로 강남권 새 아파트 공급의 난항은 이미 예견된 부분이다. 지난해 말까지 관리처분인가 신청을 마쳐 재건축 초과이익환수를 피한 단지들의 분양이 끝나면 강남권에서 신규 물량은 더욱 귀해질 것으로 보인다.

7일 부동산인포에 따르면 재건축 초과이익환수제를 피한 강남4구(강남구, 서초구, 송파구, 강동구) 단지는 31곳, 3만2757세대로 조사됐다. 구별로는 ▲강남구 7곳, 1만5세대 ▲서초구 14곳, 1만2113세대 ▲송파구 3곳, 2857세대 ▲강동구 7곳, 7782세대 등이다.
이들 단지는 재건축을 통해 5만2408세대(임대 물량 일부 포함)로 신축되며 조합원분을 제외한 1만9651세대가 신규 물량으로 나온다.
이 중 일부는 이주를 마쳤거나 이주 중에 있는 등 철거, 분양까지 기간이 짧은 곳들도 다수 있다. 반면 내부에 잡음이 있거나 이주를 내년쯤으로 두고 사업이 진행 중인 곳들도 있어 향후 2~3년 후 분양이 가능할 것으로 추정된다.
다만 임대물량도 포함된 상태라 실제 일반분양 물량은 이보다 줄어든다. 최대 3년으로 잡는다면 연간 6500여세대가 분양되는 셈이다. 물론 재건축 이외에 신규 공급되는 물량도 있겠지만 강남권 신규분양의 90% 이상이 재건축 물량임을 감안할 때 물량이 예상 수준을 크게 웃돌기는 어려울 전망이다.
권일 부동산인포 리서치팀장은 "재건축 초과이익환수제 시행 전에는 주민들이 이를 피할 목적으로 사업추진이 수월했지만 시행 이후에는 환수 금액 추정치에 따라 주민협의가 어려워질 수밖에 없다"며 "이는 강남4구 새 아파트 공급에 절대적인 요소인 재건축 추진 지연을 가져올 수밖에 없고 재초환 피한 단지들의 분양이 마무리 될 3년 이후 강남 집값 상승을 압박하는 요인이 될 것"이라고 분석했다.
[디지털뉴스국 이미연 기자]