규제 풍선효과? 재개발로 관심 쏠린다

↑ 정부 규제가 덜해 관심이 높아지며 활발한 거래가 이뤄지고 있는 서울 한남3구역 전경. [매경DB]

집값 안정을 위한 정부의 부동산 대책이 잇따라 나오고 있지만, 사각지대가 돼버린 서울 재개발 사업지는 '규제 풍선 효과'를 기대하는 눈길이 많아지고 있다.
상당수가 서울 강남권에 포진된 재건축은 초과이익환수제 적용을 받아 수천만 원에서 많게는 수억 원대 징벌적 세금을 내야 하고, 장기 보유와 거주자가 아니면 조합 설립 후 거래 자체가 자유롭지 않지만, 재개발은 이 같은 규제에서 모두 자유롭다. 9·13 부동산 대책을 통해 일각에서는 강력한 재개발 규제가 나올 것으로 예상됐지만 실제로는 재개발에 대한 부분이 쏙 빠지면서 갈 곳을 잃은 시중 유동자금이 '규제 사각지대'인 재개발로 몰릴 수 있다는 우려도 함께 나온다.
매일경제가 9·13 부동산 대책 발표 후 추석 연휴 기간까지 서울 마포구 일대 북아현뉴타운과 재개발 최대어인 한남뉴타운 등을 취재한 결과, 전체적으로 거래가 뚝 끊긴 아파트 시장과 달리 재개발 쪽은 매수자들이 이어지고 있다. 재개발 물건을 보러 오는 매수자들이 기존에 비해 많이 늘었다는 것이 인근 공인중개업소 관계자들의 공통된 전언이다.
거래된 물건을 보면 가격도 상승하는 추세다. 실제로 9·13 부동산 대책이 발표된 직후 지난 16일 북아현3구역의 무허가 건물 지상권이 5억2000만원에 거래된 것으로 확인됐다. 이 건물은 주거 부문이 전용면적 145㎡ 규모로 넓은 편이지만, 땅에 대한 소유권이 없어 평가액은 6000만원에 불과하다. 무허가 건물이라 하더라도 주거용이라면 주택임대차보호법의 적용을 받아 손실 보상의 대상이 된다. 결국 언제 현실화될지 모르는 재개발 사업을 기대하고 사업상 위험을 감수하면서 향후 입주권에 대해 웃돈(프리미엄)이 4억6000만원 붙은 셈이다. 매수자는 규제가 덜한 투자처에 5억원 정도를 묻어놓기 원하는 다주택자인 것으로 알려졌다. 재개발 초기 단계인 아현1동에서도 지난 18일 전용 49㎡ 빌라 한 채가 5억2000만원에 거래됐다.

북아현동 소재 양희지 성일부동산 실장은 "9·13 부동산 대책 이후 신축 아파트에 대한 문의는 뚝 끊겼지만, 재개발 매물에 대해서는 관심이 되레 높아졌다"며 "재개발 사업장은 규제의 타깃이 아니라는 판단 아래 추석 직전까지 신고가로 뉴타운 매물이 다수 거래됐다"고 설명했다.
재개발 최대 사업지로 꼽히는 한남뉴타운 재개발 지역도 최근 들어 활기를 되찾고 있다.
한남뉴타운에서 사업 시행이 가장 앞서 있고 면적도 가장 넓은 한남3구역은 그동안 사업을 어렵게 만들었던 한광교회 존치 문제 등이 해결됐고, 한남5구역은 공석이었던 조합장을 최근 다시 뽑았다. 사업 진행 속도를 느리게 했던 장애물이 하나둘 없어지면서 사업 자체에 청신호가 켜진 것이다.
이에 따라 매물은 품귀 현상을 빚고 있다. 인근 A공인중개업소 관계자는 "임대사업자 혜택 축소에 따라 매수세가 잠시 줄어든 듯 보였지만, 최근 재개발이 규제에서 자유롭다는 이야기가 퍼지면서 매물을 찾는 사람이 꽤 된다"면서 "그러나 문제는 한남뉴타운이 워낙 알짜라는 인식이 있어 매물 자체가 없다"고 말했다.
당분간 재개발 쏠림 현상은 유지될 것으로 전망된다. 아파트를 포함한 일반 주택은 정부가 유례없이 강한 규제로 조이고 있고, 상업용 부동산 시장도 임대업이자상환비율(RTI) 규제 적용 등으로 상황이 녹록지 않다. 그나마 규제를 피했고 수익성도 기대할 수 있는 재개발이 주목받을 수밖에 없다는 분석이다.
[전범주 기자 / 용환진 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]