[CEO의 투자 한수] 부동산 펀드, 운용사 관리능력이 중요

뜨겁게 달군 인두로 대나무 겉면에 글씨와 그림 무늬를 새겨 넣는 일을 '낙죽(烙竹)'이라 한다. 평생 낙죽을 한 장인에게 "어떤 대나무가 좋은 겁니까"라는 질문을 하자 장인은 "대나무는 어떤 것이 좋은 게 아니라 용도에 맞게 골라 쓰는 것일뿐입니다"라고 대답했다. 어리석은 질문에 현명한 대답이다.
주식, 채권, 해외, 대체투자를 모두 하는 종합운용사 대표로서 어떤 투자가 가장 좋은지 생각할 때마다 떠오르는 일화다. 투자자의 투자기간과 목표수익률에 따라 모두가 좋은 투자 대상이 된다. 이번에는 대체투자의 한 분야인 부동산 펀드 투자에 대해 이야기하고자 한다.
대체투자는 최근 주식시장이 박스권에서 계속 횡보하며 기대치에 못 미치고, 채권시장은 장기화된 저금리로 기대에 미치지 못하면서 투자수익률에 목마른 투자자들에게 가뭄 속 단비와 같은 투자상품으로 대두되고 있다.
특히 부동산 펀드는 최근 개인들의 자금이 많이 유입되고 있다. 부동산 펀드는 안정적인 임차인을 보유한 국내외 빌딩 등에 주로 투자하는 상품이다. 다른 대체투자 대비 비교적 짧은 5년 내외의 투자가 가능한 상품이다. 개인들의 자금이 많이 유입되는 배경은 예금금리 대비 여전히 부동산 투자 기대수익률이 높고, 낮은 변동성과 안정적 수익이 기대되기 때문이다. 특히 부동산 투자 전문운용사가 많이 신설되면서 부동산 투자 펀드는 더욱 확대될 것으로 예상된다.
자금이 많이 유입되는 대신 부동산시장 과열에 따른 위험성도 커지고 있다. 수년간 지속된 부동산 가격 상승으로 인해 투자자 우려가 커지고 있다. 또한 기관투자가들이 소화하지 못해 상대적으로 열위에 있는 부동산이 개인들에게 넘어오는 것 아닌가 하는 우려도 있다.
그러나 부동산 투자 전문가들은 가격이 지속적으로 상승한 것은 맞지만 거품 상황이 아니라는 판단에 대체로 동의하고 있다. 글로벌 금융위기를 거치면서 부동산 펀드 부채 구조는 이전보다 안정적으로 관리되고 있고, 부동산 임차 환경 역시 여전히 매력적으로 유지되고 있기 때문이다. 또 부동산 투자는 단순 시장 평균 가격이라는 개념보다 개별 투자 부동산의 건전성·수익성에 대한 분석과 관리가 더 중요하기도 하다. 여기서 운용사의 관리 능력 차이가 발생할 수 있다.
자산운용사는 부동산 펀드를 자본시장 측면과 공간시장 측면에서 각각 분석해 투자한다. 자본시장 측면이란 얼마의 자금을 누구에게 얼마의 금리로 조달해 투자할 것인가를 결정하는 것이다. 공간시장이란 부동산을 누구에게 임대해 얼마의 임대수익을 거두고 얼마 후 매각해 수익을 거둘 것인가를 결정한다.
개인들이 부동산 펀드 투자와 관련해 선택하는 기준은 무엇보다 펀드를 운용하는 자산운용사가 신뢰할 만한 곳인지다. 긴 시간을 거쳐 목표하는 바를 이룰 동안 변수가 많은 시장에서 의지가 돼 줄 곳은 운용사밖에 없다. 좋고 나쁜 대나무의 구분이 없을지라도 장인의 손길 위에서 작품이 완성되듯, 선택한 대체투자 상품의 수익은 신뢰할 수 있는 운용사의 운용 능력에서 완성된다는 점을 잘 알고 투자하면 좋은 결실이 있을 것으로 생각된다.
[박규희 NH아문디자산운용 대표][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]