[부동산 알쏭달쏭] 서울 집값 상승, 상한제 시행도 못막는다는데…

↑ [사진 제공 = 리얼투데이]

지난 6일 정부가 민간택지 분양가상한제가 적용 지역을 발표하면서 부동산시장이 술렁이고 있다. 유주택자, 무주택자 할 것 없이 시행에 따른 영향에 대해 촉각을 곤두세우고 있는 모습이지만, 서울 집값 잡기에는 한계가 있다는 게 주택업계 관계자들의 중론이다.
국토교통부는 민간택지 분양가상한제 지역으로 서울 시내 27개동을 지정했다. 개포동, 대치동 등 강남구 8개동을 비롯해 서초구 4개동, 송파구 8개동 등 전체의 74%(20개동)가 강남3구에 집중됐다. 영등포구 여의도동, 마포구 아현동, 용산구 한남동 등 강북 지역 5개동도 포함됐다.
정부는 이번에 지정을 피한 지역이라도 고분양가 책정 움직임 등 시장 불안 우려가 있는 경우 언제든지 추가 지정할 방침이라고 밝혔다.
◆ 주택수요 서울 유입은 자연스러운 현상
국토부는 분양가상한제 적용 지역 지정 배경을 두고 “최근 국내외적으로 경제 불확실성이 커지는 가운데 저금리와 풍부한 유동성을 바탕으로 투자수요가 서울 주택시장으로 유입되고 있다”고 언급했다. 이 내용대로라면 국내외적으로 경제 불확실성이 커졌고 저금리와 풍부한 유동성이 생긴 것이 서울 주택시장 가격 상승의 주요 원인이라는 것을 인정한 셈이다.
민간택지 분양가상한제로 서울 집값을 잡기 어려운 첫 번째 이유는 ‘진단의 오류’라고 볼 수 있다. 서울 주택시장으로 유입되는 수요가 ‘투기’가 아닌 ‘투자’ 수요라면 문제될 게 없다. 이윤추구를 목적으로 하는 자본주의 경제체제에서 투자수요를 규제한다는 것은 이치에 맞지 않기 때문이다.
◆ 수요가 늘어나면 가격 상승, 공급이 감소해도 가격 상승

↑ [자료 제공 = 리얼투데이]

수요와 공급 곡선 그래프를 보면 서울 집값을 잡기 어려운 두 번째 이유를 알 수 있다. 경제 불확실성, 저금리, 유동성 등의 원인으로 서울 주택시장으로 진입하고자 하는 수요는 늘고 있는데 민간택지 분양가상한제 시행으로 인해 공급은 줄어들 가능성이 커졌기 때문이다.
부동산 규제가 강화되면 서울 공급량의 대부분을 차지하는 재건축·재개발 등 정비사업은 사업성이 떨어져 위축될 수밖에 없다.
수요가 증가하면 가격이 상승한다. 공급이 감소해도 가격이 상승한다. 현재 서울 부동산시장은 이 가지 요건에 모두 해당한다. 이에 따라 부동산시장을 둘러싼 변수가 워낙 많아 단정하긴 어렵지만, 확률적으로 수요 공급 그래프를 따라갈 가능성이 높은 것은 부인하기 어렵다.
◆ 노후주택 즐비, 새 아파트 선호 현상 간과한 정부
최근 들어 새 아파트 선호도가 급격하게 높아지고 있는 것도 정부가 간과하고 있는 부분이다.
한국건설산업연구원에서 지난 3월 발표한 ‘노후 주택정비사업의 현황과 발전방향’에 따르면 2020년 이후에는 노후 주택이 급속도로 증가하는 것으로 나타났다. 1990년대 대량주택 공급의 영향으로 30년 노후 주택이 빠르게 증가할 것이라는 얘기다. 자료에 보면 멸실을 반영하지 않은 최대치는 30년 이상 된 주택이 2020년에 400만 세대를 넘고 2025년에는 700만 세대에 육박할 것으로 추산된다.

↑ 경과연수 30년 이상 주택재고 추정치(멸실 미반영) [자료 제공 = 한국건설산업연구원]

노후주택이 급증하면서 새 아파트 선호현상은 전국에서 나타나고 있지만, 서울에서 특히 두드러진다. 금융결제원 자료에 따르면 서울 1순위 평균 청약경쟁률은 지난 2015년부터 올해까지 5년 연속 두자릿수를 기록하고 있는 중이다. 최근 2년 간 전국 평균과 비교해 2배가량 높은 수준이다.
현 정부가 발표한 수많은 부동산 안정대책에도 불구하고 최근 2년간 더 높은 1순위 평균경쟁률은 시사하는 바가 크다.
◆ 서울 분양시장 수요 몰리는 이유 ‘투자성’
지난 8월 민간택지 분양가상한제 적용 언급이 나온 이후 ‘로또 분양’이 크게 늘어난 것은 서울 분양시장에 대한 수요자들의 낙관적 전망이 오롯이 반영된 결과로 볼 수 있다. ‘이수 푸르지오 더 프레티움’(203.75대 1), ‘래미안 라클래시’(115.09대 1), ‘마곡 센트레빌’(102.59대 1) 이들 단지는 모두 재건축·재개발 사업이라는 공통점이 있는데 서울에서 신규 택지가 공급되는 것이 사실상 불가능한 점을 감안하면 당연한 결과다.