내년 집값 또 오를까?…총선보다 초강력 규제가 변수

정부가 최근 기습 발표한 12·16부동산 대책이 내년 부동산 시장의 최대 변수로 떠올랐다. 국회의원 총선거가 내년에 있지만 선거보다는 세금·대출·청약 등을 망라한 초강력 규제가 내년 주택시장의 향배를 좌우할 것이라는 관측이다.
전문가들은 이번 12·16대책의 영향으로 내년도 서울 집값 상승폭이 올해보다 둔화할 것으로 예상했다.
15억원 초과 주택에 대한 주택담보대출 금지, 종부세 및 공시가격 인상, 임대사업등록 혜택 축소, 자금출처 등 거래 내역 조사가 강도높게 진행되면서 당분간 주택 구매심리가 위축될 가능성이 크다는 것이다.
내년 6월 말까지 시행하는 한시적 양도세 중과 배제 조치로 보유세·양도세 부담을 줄이려는 다주택자의 급매물로 실거래가격도 상당폭 하락할 수 있다. 그러나 내년 전반적으로는 서울 집값을 '강보합세'로 점치는 전문가가 많다.
부동산 전문가들은 내년 2분기를 주택시장의 변곡점으로 꼽고 있다.
내년 3월 공동주택과 개별 단독주택 공시가격 예정가가 공개되고, 양도세 중과 회피 매물도 보유세 과세 기준일인 6월1일 이전에 집중될 가능성이 크기 때문이다.
이로 인해 서울의 경우 상반기에 집값이 내리고, 하반기에 소폭 상승하는 '상저하고(上低下高)'의 그림을 예상한다.
특히 내년에 금리 인하 가능성도 제기되고 있어 전반적으로 집값이 크게 하락하긴 어려울 것이라는 관측이 많다.
앞으로 새 아파트 입주 물량도 눈여겨 봐야 한다.
부동산114 조사에 따르면 내년 전국 아파트 입주물량은 총 34만7000여가구로 올해(약 40만가구)보다 5만가구가량 줄어든다. 경기·경남 등지에서 각각 2만여가구가 줄어든 영향이 크다.
그러나 분양가 상한제 등 정부 규제에 직접적인 영향을 받는 서울 아파트 입주물량은 총 4만2000가구로 올해(4만3000가구)와 비슷한 수준을 유지한다.
최근 5년 평균 입주물량(약 3만2000가구)에 비해서는 오히려 1만가구 이상 많은 물량이어서 분양가 상한제 시행으로 인한 공급 감소 우려는 크지 않은 셈이다.
문제는 내후년이다. 2021년 전국의 아파트 입주물량은 총 23만4000여가구로 올해보다 41% 감소한다. 서울은 2만2000가구에 그쳐 올해보다 49%나 줄어든다.
부동산114 김은진 리서치팀장은 "내년 초 둔촌 주공, 신반포13차·경남아파트 등 분양가 상한제를 피해갈 것으로 예상되는 단지들의 분양이 마무리되면 한동안 서울 요지에 신규 공급, 착공 물량이 감소할 가능성이 있다"며 "앞으로 입주물량 감소가 주택시장에 어떤 영향을 줄지 지켜볼 필요가 있다"고 말했다.
한편, 내년에 전셋값이 크게 오르면 임차인 보호를 위해 계약갱신청구권이 도입될 가능성이 있다. 계약갱신 청구권은 2년 거주한 세입자가 원하면 1회에 한해 2년 재계약을 요구할 수 있도록 하는 것이다.
최근 입시제도 개편으로 학군 인기지역의 전셋값이 급등한 데다 분양가 상한제까지 시행되면서 청약 대기 수요들이 전세로 눌러앉는 경향이 나타나고 있다.
강남구와 양천구 목동, 노원구 중계동 등 전통적인 인기 학원가는 최근 전세물건이 품귀현상을 빚으며 한달 새 1억∼2억원씩 오른 곳이 적지 않은데 물건이 없어 거래를 못 할 정도다. 여기에 9억원 초과 고가주택에 대한 대출 규제가 강화되면서 당장 집을 사기보다 전세를 살면서 시장을 관망하려는 수요도 증가했다.
여당은 내년 중으로 현재 국회에 계류중인 임대차보호법을 개정해 계약갱신청구권 시행을 서두른다는 방침이어서 앞으로 전월세 시장에 큰 변수로 작용할 전망이다.
[디지털뉴스국]