[인터뷰] 부동산 고수 `아기곰` "서울서 전세값 상승지역 올해 오를것"

↑ 현재 가족과 함께 미국 캘리포니아 주에 머물고 있는 `아기곰` 문관식씨가 매일경제와 전화 인터뷰를 했다. [사진 = 문관식씨 제공]

부동산 칼럼니스트로 유명한 문관식 씨(필명 아기곰)는 2018년말 다수의 전문가가 작년 집값 하락을 예상했을 때 반대 목소리를 냈다. 2018년 12월 매일경제가 진행한 '2019년 부동산 시장 전망 설문조사'에서 문관식 씨는 '서울 주택가격 5%이상 상승, 수도권 3~4% 상승'이라고 답해 작년 상승장을 맞췄다. 그는 올해도 부동산 시장이 작년보다 더 오르고, 재작년보다는 덜 오를 것으로 내다봤다.
현재 가족과 함께 미국 캘리포니아 주에 머물고 있는 문관식 씨를 전화로 인터뷰했다. 그는 상승장을 전망하는 이유로는 "수도권 특히 서울의 아파트 시장은 공급 부족 상태라는 점과 전셋값 상승률보다 매매값이 상대적으로 저평가됐다는 점"을 꼽았다.
그는 서울에서 '전셋값이 상승하는 곳'을 주목하라며 전셋값 변동률을 가장 중요한 지표로 꼽았다. 전셋값 변동률은 수요와 공급을 따라 정직하게 움직이는 숫자인데다 정부가 임대료 상승률을 5% 이내로 제한하는 등 '5%'라는 기준도 있기 때문이다.
KB부동산에 따르면 2018년 12월과 비교해 1년 만에 전셋값이 가장 많은 오른 곳은 서울 송파구(2.21%)다. 이어 광진구(1.32%), 강서구(1.22%)순이다. 문 씨는 "아파트 전셋값 추이를 잘 살펴보면 어느 아파트에 실수요가 몰리는지 알 수 있다"고 말했다.
문 씨는 "전셋값이 오른다는 것이 실수요가 그만큼 늘어난다는 의미"라며 "'진짜' 투자는 실수요자보다 먼저 움직여서 실수요자에게 파는 것"이라고 말했다. 실수요자가 증가할 지역을 먼저 선점해야 한다는 얘기다.
부동산 가격에 거품이 꼈는지 살펴볼 때도 전셋값이 유용하다. 그는 "지난해 많이 올랐던 대전과 수원은 전셋값도 함께 올라 견고한 상승세로 볼 수 있다"며 "전셋값은 그대로인데 매매가만 오르면 투기 수요가 많이 들어간 것일 수 있으니 주의해야 한다"고 말했다. 특히 대전에 대해 낙관적으로 전망했다. 그는 "대전이 작년에 가장 많이 올랐고, 단기간 급등했지만 장기적인 시각에서 보면 지방에서는 상대적으로 저평가된 지역"이라며 "대전에 비해 상대적으로 오르지 못한 세종시나 충남, 충북 지역도 전셋값 상승 지역을 중심으로 관심을 가질 필요가 있다"고 말했다.
문관식 씨가 올해 상승장을 전망하는 데에도 전셋값이 한몫한다. 지난해 여름부터 서울과 전국 주요 광역시의 전셋값이 오르고 있다. 대출 차단으로 매매 수요가 전세로 돌아선 데다 입시제도 개편까지 맞물리면서 학군 수요마저 자극했기 때문이다. 그는 "전셋값이 탄탄하게 받쳐주면 집값은 오를 수밖에 없다"고 말했다.
전셋값이 상승세를 타면서 12·16대책의 효과도 미미할 전망이다. 문 씨는 "2018년 12월부터 2019년 상반기까지 부동산 시장이 하락했던 이유는 9·13대책 효과라기보다는 공급 과잉에 따른 전셋값 하락 때문이었다"며 "부동산 대책은 수요를 멈칫하게 할 순 있지만, 집값을 끌어내리는 데에는 분명 한계가 있다"고 말했다. 하지만 앞으로 서울 입주 물량이 감소할 것으로 예상돼 서울 전셋값은 계속 오를 수밖에 없다는 게 그의 설명이다.
문씨는 올해 서울 부동산 시장을 5% 이상 상승장으로 내다봤다. 그는 "12·16대책으로 상대적으로 규제가 약한 9억원 이하 아파트 가격이 오른다면, 9억원 이하 아파트를 판 사람은 9억~15억원 이하 아파트로 가고자 할 것이고, 9억~15억원 이하 아파트를 판 사람은 15억원 이상 아파트로 가고자 할 것"이라며 "결국 상승세가 전방위로 확산되는 것은 시간 문제다"라고 말했다.
[박윤예 기자]