은행이자 2~3배 수익 내줄 알짜 부동산은

↑ 더 하우스 소호.

한국은행이 기준금리를 1.50%로 추가 인하하면서 다시금 오피스텔과 소형 아파트 사이에서 고민하는 투자자가 늘고 있다. 오피스텔과 소형아파트는 상가에 비해 상대적으로 부담없는 1~3억대 가격으로 투자할 수 있는 수익형 부동산이다. 주택가격 상승에 대한 기대가 낮아진 저금리 시대에 주인에게 꾸준히 월세수입을 안겨다주는 효자상품으로서의 역할을 톡톡히 해왔다. 공급과잉 논란이 빚어지면서 ‘수익률’과 ‘공실율’을 따져보는 임대인들이 고민이 깊어지고 있지만 기준금리 인하로 은행금리 2~3배의 수익을 줄 수 있는 투자처로서의 매력은 한층 높아진 셈이다.
오피스텔 공급과잉 논란을 두고는 의견이 갈리지만 전문가들은 대체로 입지와 월세 수익률 측면에서는 오피스텔을, 안정성과 자본수익 측면에서는 소형아파트의 손을 들어주는 편이다.
우선 임대수익률 성적은 오피스텔이 더 좋다. 부동산114에 따르면 지난 달 기준 서울 오피스텔 임대수익률은 5.26%로 집계됐다. 반면 서울 아파트 전용면적 60㎡ 이하 임대수익률은 3.6%였다. 수익률에서 1% 이상 차이가 나는 가장 큰 이유는 월세는 비슷하지만 매매가가 오피스텔이 소형 아파트보다 저렴한 경우가 많기 때문이다.
소형 아파트가 지하철역에서 멀거나 수도권 외곽에 있어 입지가 떨어질 수 있는 반면 오피스텔은 상업용지에 들어서기 때문에 역세권 입지를 갖추는 경우가 많다는 점도 경쟁력이다. 실제 지하철 8호선 수진역 역세권의 ‘성남 센트럴 푸르지오시티’는 메르스의 악재에도 지난 12일 계약 첫날부터 주말까지 분양분의 절반 이상이 팔리는 인기강세를 이어나갔다. 기준금리가 처음 1%대로 진입했던 지난 3월에 분양한 ‘마포 한강 2차 푸르지오’ 오피스텔도 평균 청약 경쟁률 13.7 대 1을 기록한 데 이어 계약 시작 1주일 만에 완판됐다. 서울의 대표적인 도심지인 마포 내에서도 지하철 2호선과 6호선의 환승역인 합정역을 도보로 누리는 입지로 많은 수요자들이 몰렸다는 분석이다.
하지만 공실 걱정이 덜 한 쪽은 소형 아파트다. 오피스텔은 1인 가구 수요가 많지만 소형 아파트는 1~2인 가구는 물론 비좁더라도 3~4인가구도 거주할 수 있어 임대 수요층이 더 탄탄하다. 소형 아파트는 보통 1년 이상 장기 임대가 많은 반면 오피스텔은 수개월에 그치는 단기 임대로 계약을 맺는다. 김혜현 센츄리21코리아 기획실장은 “월세를 제 때 안내는 세입자 때문에 스트레스를 받는 집주인이 의외로 많다”며 “오피스텔은 가령 보증금 1000만원에 월세 50~70만원이지만 소형 아파트는 보증금이 더 높은 경우가 많아서 월세를 안정적으로 받기엔 소형 아파트가 오피스텔보다 유리하다”고 설명했다.
소형 아파트는 감가상각이 진행되는 오피스텔과 달리 자본수익을 기대할 수 있다는 점도 장점이다. 임채우 KB국민은행 부동산 전문위원은 “오피스텔은 가격이 잘 오르지 않지만 소형 아파트는 발코니 확장에 따른 혁신 평면과 전세난 수요 등으로 거래가 활발하고 가격도 오름세여서 매각에 따른 시세차익도 기대할 수 있다”며 “여차하면 전세로 돌리면 공실을 메울 수 있고 환금성이 뛰어나 엑시스트(exit)가 쉬운 편”이라고 말했다.
소형 아파트의 미래가치는 통계에서도 읽힌다. 전국 오피스텔 매매가는 올들어 지난달까지 0.19% 올랐다. 2012년 이후 3년만에 처음으로 오름세로 반등한 것이다. 반면 소형 아파트 3.3㎡당 매매가는 2012년에 비해 10% 뛰었다.
수익형 부동산으로서의 소형아파트 투자가 주로 기존 입주단지를 중심으로 이뤄진다면, 6월 들어서는 서울 마포, 여의도 등지에 ‘역세권 입지’를 강조한 오피스텔 분양이 이어져 눈길을 끈다. 기본적으로 풍부한 유동인구, 임대수요는 갖춰진 단지들인 셈이다. 투자자들은 매입가격 대비 월세수입을 계산한 ‘수익률’을 따져보는 것이 필수다. 공실위험을 무시할 수 없는데 분양가가 너무 높아 수익률이 낮아진다면 투자 매력이 떨어지기 때문이다. 아파트와 달리 오피스텔은 시공사의 브랜드보다는 실제 수익률이 중요하다는 지적도 있다.
마포에서는 6호선 마포구청역을 걸어서 이용할 수 있는 역세권에 ‘상암 도시엔’ 오피스텔이 분양 중이다. 지하 4층~지상 12층 1개 동 규모로 전용면적 18.69㎡ 단일면적 총 130실로 구성됐다. 단지 내에 휘트니스 센터가 마련된다. 마포구청역 인근은 상암DMC개발 수혜지역으로 800여 개 업체가 들어와있고 홍익대, 연세대 등 대학가와도 인접해 있어 임대수요가 풍부한 곳이다.
신세계건설이 여의도에 분양 중인 ‘더하우스 소호 여의도’는 9호선 국회의사당역을 바로 걸어서 이용할 수 있는 역세권 입지를 갖췄다. 지하 5층~지상 13층, 전용면적 23~45㎡ 총 326실 중 174실이 일반분양물량으로 나왔다. 소호(SOHO)는 ‘Small Office Home Office’의 줄인 말로 소규모 사업자들을 위해 특화시설을 갖추는 점이 특징이다. 여의도 직장인 수요에 각 층마다 휴게실·회의실 등이 마련돼 한 층 전체를 자신의 사업장 처럼 사용할 수 있다는 설명이다.
대우건설이 경기 성남시 중원구 성남동에 분양 중인 ‘성남 센트럴 푸르지오시티’는 8호선 수진역과 도보 3분 거리이며, 분당선 지하철 모란역과도 도보로 환승 가능하다. 중앙초교, 성일중, 성남여고 등 9개 초중고교와 인접하고 수진역 인근에 학원가와 생활편의시설 등이 풍부하다. 지하 5층~지상 13층 전용면적 20~49㎡ 오피스텔 1255실과 근린생활시설 2개 동으로 구성된다.
[임영신 기자 / 이승윤 기자]