미래소득 반영…젊은층 대출한도 `업` 50대이후 `다운`

◆ 新DTI 시대 / 내년 은행권 新DTI 도입 ◆

금융당국이 수도권 아파트 기준 60%라는 획일적인 기준을 적용하는 총부채상환비율(DTI)은 소득 측면에서 근로소득 지속 가능성이나 향후 변동성, 보유자산 환산 가능성을 정확하게 평가하지 못하는 한계를 갖고 있다. 또 DTI는 신용대출이나 또 다른 주택담보대출 등 다른 대출의 원금 부담을 반영하지 않은 채 이자 부담만 계산해 반쪽짜리 대출 잣대라는 지적을 받아왔다.
이와 관련해 금융당국이 소득 측면의 DTI 한계를 극복하기 위해 마련한 것이 '신(新)DTI'이고 부채 측면의 한계를 보완하는 개념이 총부채원리금상환비율(DSR)이다. 금융위원회는 내년부터 신DTI와 DSR를 은행권에 도입하기 위해 올해 말까지 가이드라인을 마련할 방침이다.
금융위원회는 다음달 말까지 금융회사 여신심사 방식 선진화 로드맵 3개년 계획의 구체적인 스케줄 작성을 마무리하고 올해 말까지 가이드라인 마련을 완료할 계획이다. 2019년까지 신DTI와 DSR를 활용한 여신심사 모형을 정착시키겠다는 게 목표다. 신DTI의 핵심은 집을 사기 위해 돈을 빌리는 차주의 장래 소득 증가 가능성과 소득 안정성 여부, 보유자산 평가 등을 상환 능력에 정확히 반영하는 것이다.
젊은 주택 구입자의 장래 소득을 추산해 대출 한도를 산정하는 신DTI는 2012년 9월부터 도입된 'DTI 규제 보완 방안'을 통해 한 차례 시도된 바 있다. 일자리가 있는 만 40세 미만 근로자의 향후 10년간 예상 소득을 국세 통계를 기초로 추정하고 소득 능력을 입증하기 어려운 은퇴자 등의 자산을 소득으로 환산하는 게 골자였다. 하지만 실효성이 떨어졌다. 은행들이 이를 제대로 활용하지 않았기 때문이다.
금융위가 지난 1월 올해 업무계획을 통해 신DTI 도입을 추진하기로 한 배경이다. 금융위는 이번 국정기획자문위 업무보고를 거쳐 금융감독원, 금융연구원, 주요 시중은행들과 함께 꾸린 별도 태스크포스팀(TFT)을 통해 올해 말까지 신DTI 가이드북을 은행권에 제시하기로 했다. 가령 대출 기간이 30년인 만 27세 신입사원이 주택담보대출을 신청할 경우 업종별 평균 소득증가율이나 재직 기업 자체 자료를 통해 추산하는 방식으로 만 58세까지 예상되는 생애주기 소득을 추산하겠다는 것이다. 젊은 층은 현재 소득보다 두 배 이상 높은 미래 예상 소득을 토대로 DTI를 산정하기 때문에 대출 한도가 높아진다. 반면 소득 감소가 불가피한 50대 이상 중장년층은 대출 한도가 줄어들 수 있다.
관건은 대출 기간(최장 30~35년) 동안의 생애주기 소득을 얼마나 정교하게 추정할 수 있느냐다. 국세 통계에 기반한 업종별 평균 소득증가율 등이 대안으로 제시돼왔지만 4차 산업혁명 시대를 맞아 다양화하는 새로운 직종의 소득 통계를 파악하기 어려운 실정이다. 기업(사업장)별로 연차별·직급별 소득 자료를 은행들이 제공받기도 어렵다.
연말까지 지속될 TFT는 이 같은 생애주기 소득 추정 모델을 개발하는 데 심혈을 기울일 예정이다. 청년 창업가를 위한 소득심사 모델 개발 역시 관건이다. 금융당국은 청년 창업가를 위한 장래 소득 추산 논의가 자칫 오름세를 유지하는 자영업자 대출 규제책과 엇박자를 낼지 예의 주시하면서 정교한 모형 개발 논의를 진행 중이다.
금융당국은 1차적으로 신DTI를 시장에 안착시킨 후 점진적으로 DSR로 소득심사 체계를 통일하는 방안을 강구하고 있다.
젊은 층이 장래 예상 소득 추정을 통해 소득이 늘어날 수 있지만 실질적인 실효성을 거두려면 현재의 담보인정비율(LTV) 규제(담보가치의 70%)가 합리화돼야 한다는 지적도 나온다. DTI 기준 대출 한도가 나온다고 하더라도 LTV를 충족하지 못하면 '빛 좋은 개살구'에 그칠 수 있기 때문이다.
LTV는 지역과 주택 유형과 무관하게 일률적으로 70% 기준이 적용된다. 바꿔 말하면 집값(담보가치 기준)의 30%를 순자산으로 들고 있어야 주택담보대출을 통해 내 집 마련이 가능하다는 얘기다.
이 때문에 학계나 금융당국 일각에서는 일률적인 LTV 규제를 폐지하고 DSR 방식으로 상환 능력 심사를 철저히 하되 은행 자율의 LTV 규제 방식을 도입하자는 주장도 나오고 있다. 상환 능력에 문제가 없는 우량 차주는 LTV 제약을 줄여줘 주택 구입을 용이하게 해주고 주택시장의 효율적인 배분도 달성할 수 있다는 얘기다.
금융권 관계자는 "고(高)LTV 대출 비중이 높은 은행들을 금융당국이 은행 건전성 감독 차원에서 관리·감독하는 방안도 장기적으로 검토해볼 만하다"고 전했다.
금융당국 관계자는 "LTV에 대한 탄력적 규제는 해외 사례도 참고하고 있지만 당장은 DSR 안착이 더 시급한 과제"라며 "DSR 안착 추이와 주택시장 상황을 지켜보면서 중장기적으로 검토할 문제"라고 밝혔다.
[정석우 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]