임대주택 등록했다면 양도세 8112만→1870만원

◆ 다주택자 임대등록 대책 / 다주택자 어떻게 해야하나…임대주택 등록때 혜택 Q&A ◆

↑ 김현미 국토부 장관

가정주부 A씨(46)는 근로소득자인 남편의 피부양자다. 남편이 주택을 소유하고 있어 그는 내년 1월부터 서울시 중구 신당동 동아약수하이츠 전용 57.63㎡를 본인 명의로 5억5000만원에 매입(공시가격 3억1300만원)해 임대사업을 하려고 한다. 임대 보증금 5000만원에 월 임대료는 120만원이고, 10년간 임대료 인상 없이 임대 후 7억원에 아파트를 처분한다고 가정하자. 13일 정부가 발표한 '임대주택 등록 활성화 방안'이 A씨에게 미치는 영향은 뭘까. 이번에 발표된 세개편 내용과 각종 인센티브에 따른 실질적인 세금·건강보험료 차이를 직접 계산해보고 정부의 문답풀이를 통해 핵심 내용을 정리해봤다.
Q 임대 사업자로 등록하면 A씨의 소득세 부담은 얼마인가.
A A씨가 임대사업자로 등록하지 않으면 10년간 소득세로 모두 443만5200원을 내야 한다. 임대 사업자로 등록하면 이 액수는 10분의 1 수준인 44만3520원으로 줄어든다.
Q 10년 뒤 양도세 부담은 어떻게 다른가.
A A씨의 경우 임대사업자로 등록하지 않거나 단기 임대사업자로 등록하면 8112만5000원을 내야 한다. 준공공 임대사업자로 등록하면 장기보유특별공제가 적용되고 양도세 중과세가 배제되기 때문에 1870만원만 내면 된다.

Q 취득세와 재산세 부담은 어떻게 되나.
A 기존 아파트를 매입해 임대사업을 하는 A씨는 취득세 감면 혜택을 받지 못한다. 또한 A씨는 1채만 임대하지만 전용면적이 40㎡보다 크기 때문에 임대사업자 등록에 따른 재산세 감면 혜택도 얻지 못한다.
Q 건강보험료 부담은 어떻게 차등을 두나.
A 임대사업자로 등록하지 않는다면 A씨는 2555만7600원을 부담한다. 다만 단기 임대사업자로 등록하면 2249만688원, 준공공 임대사업자로 등록하면 1124만5344원을 부담한다.
Q 임대사업자로 등록하면 전체적인 세 부담은 얼마나 줄어드나.
A 취득세 재산세 소득세 양도세 건강보험료를 모두 고려하면 단기 임대사업자의 세 부담은 미등록 때와 비교했을 때 겨우 6% 낮은 수준이지만, 준공공 임대사업자로 등록하면 세 부담이 69%나 줄어든다.
Q 임대사업자 등록 절차는 어떻게 되나.
A 임대 사업 예정자는 주소지의 시·군·구청을 방문하거나 정부24를 통해 신청하면 된다. 앞으로는 사업자 주소지뿐 아니라 임대주택 소재지의 시·군·구청을 방문해 등록 가능하도록 제도가 개선된다. 내년 4월부터는 새로운 임대등록시스템을 활용해 지자체를 방문하지 않고 온라인으로 신청을 할 수 있다.
Q 등록 가능한 임대주택 유형의 제한은 있나.
A 등록이 제한되는 주택의 유형은 없으나, 본인 거주 주택(다가구 제외), 무허가 주택, 비주거용 오피스텔 등은 등록이 제한된다. 오피스텔은 전용면적 85㎡ 이하 등 요건을 갖춘 주거용만 등록 가능하다.
Q 등록한 임대주택을 임대의무기간 중간에 매각할 수 있는지, 있다면 중도 매각 시 불이익은 없나.
A 원칙적으로 등록을 마친 임대주택은 임대의무기간 내 매각이 안 된다. 무단 매각 시 과태료(주택당 최대 1000만원)가 부과된다. 다만 지자체에 양도 신고를 한 후 다른 임대사업자나 사업예정자에게는 양도할 수 있다. 경제적 사정을 이유로 지자체의 양도허가를 받으면 일반인에게도 양도 가능하다.

Q 양도세·종부세 혜택 시행 시기는 어떻게 되나.
A 내년 4월 1일 이후에는 양도세 중과 배제와 종부세 합산 배제 혜택을 받으려면 8년 임대주택(준공공임대주택)으로 등록해 8년 이상 임대를 해야 한다. 다만 이미 임대주택을 등록한 사업자 중 내년 3월 31일까지 신규 등록하는 경우에는 현재와 같이 5년간 임대하면 양도세 중과 배제와 종부세 합산 배제 혜택을 받을 수 있다.
Q 중간에 임대조건이 바뀌거나 임차인이 변경되면 신고를 해야 하나.
A 임대사업자는 임대차 기간과 임대료 등 계약에 대한 사항을 체결일로부터 3개월 이내에 사업자 주소지 또는 임대주택 소재지의 시·군·구청에 신고해야 한다. 인터넷 신고도 가능하다. 신고한 사항이 변경되는 경우에도 3개월 이내에 변경신고를 해야 한다. 임대차계약을 신고하지 않거나 거짓으로 신고하면 1000만원 이하의 과태료가 부과된다.
Q 세입자 본인이 등록 임대주택에 거주하는지를 어떻게 확인하나.
A 현재는 등록임대주택 여부를 임대차계약 시 임차인이 확인해야 한다. 그러나 내년 4월부터는 임대차계약 시 임대인이 등록 임대주택 여부, 임차인의 권리 등을 임차인에게 고지해야 한다. 새롭게 운영되는 임대등록시스템 등을 통해서 등록임대주택을 검색할 수 있다.
Q 임대사업자 등록 후 세금 혜택을 받으려면 구청과 세무서를 각각 방문해야 하는데 제도의 개선은 없나.
A 내년 4월 새 임대등록 시스템이 도입되면 임대인이 지자체에 임대사업자 등록을 신청할 때 임대인의 희망에 따라 자동으로 세무서에도 등록 신청이 된다.
[손동우 기자 / 용환진 기자 / 김강래 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]