마·용·성 공시가 17% 급등…非강남 중산층까지 `보유세 유탄`

◆ 서울아파트 공시가 급등 ◆

"(국민의) 상위 2%만 공시가격과 시세 격차를 조정했을 뿐이다. 나머지 97.9%는 시세 변동률 내로만 공시가격을 산정했다."
2007년 이후 12년 만에 서울의 아파트 등 공동주택 공시가격 상승률이 최고폭인 14.17%에 달했지만 주무부처인 국토교통부의 해명은 주택 소유자를 '비싼 집'과 '싼 집'으로 나눠 일부만 피해를 보니 나머지는 괜찮다는 것이었다. 이는 올 초 논란을 빚었던 표준단독주택 공시가격 설명 때와 똑같은 논리다.
국토부는 지난 1월 말 22만채의 표준단독주택 공시가격이 일부 지역에서 2~3배씩 급등하는 등 혼란이 커지자 "22만가구 중 불과 4000가구인 1.7%에만 일어난 일"이라고 설명했다.
부자들에게만 세금을 높게 올렸으니 일반 국민과는 전혀 상관없다는 얘기다. 그러나 당시 정부 해명과 달리 표준단독주택 공시가를 과격하게 올린 것에 한 집에서 오래 거주한 중년 혹은 노년층·중산층이 직격탄을 맞고 일부 서민층에게도 충격이 있었다. 이번에도 마찬가지로 분석된다.
일단 이날 정부 발표를 뜯어보면 서울 아파트의 현재 중위가격(KB시세 기준)인 8억원 안팎 아파트도 공시가격이 두 자릿수 이상 '껑충' 뛰었다.
박상언 유엔알컨설팅 대표는 "다주택자의 종부세 부과 기준이 6억원인 점을 고려해 정부가 가격을 크게 조정했다는 해석도 가능하다"고 말했다. 국토부는 표준주택은 '시세 15억원 초과의 고가 주택'을, 표준지는 ㎡당 시세 2000만원을 자의적인 기준으로 잡고 가격을 끌어올렸다는 의혹이 나온 바 있다.

↑ 올해 서울 아파트 공시가격은 강남권 용산 마포 등을 위주로 평균 14.17% 오르며 12년 만에 최대 상승폭을 기록했다. 사진은 전용 189㎡ 가격이 14억9000만원에서 19억2000만원으로 28.9% 뛴 용산푸르지오써밋. [한주형 기자]

지방 부동산 경기 폭락세 가운데에도 평균 공시가격 상승률이 하락한 구간은 3억원 이하 '저가 주택'(-2.45%)뿐이었다. 3억~6억원 주택은 5.64%로 뛰어 전국 평균 수준이었다. 그러나 공시가격 6억원 이상 구간부터 상승률이 급등했다. 6억~9억원이 15.13%, 9억~12억원이 17.61%, 12억~15억원이 18.15% 뛰었다. 공시가격 15억~30억원 공동주택은 15.57%, 30억원 초과 주택은 13.32% 상승해 '초고가 주택'보다 '고가 주택' 상승률이 더 높게 나타나기도 했다.
한국감정원에 따르면 서울의 지난해 아파트 가격 상승률은 8% 수준이었으나 이날 발표된 공시가격 상승률은 2배에 가까운 14.17%에 달했다. 단독주택과 공시지가만큼은 아니더라도 서울지역 아파트를 겨냥해 어느 정도 시세반영률을 끌어올린 건 분명하다는 얘기다. 이와 관련해 국토부 관계자는 "두 자릿수 상승률이 나온 6억원 이상 주택은 전체 공동주택의 8.9%에 불과하다"고 주장했다.
그러나 공시가 6억원 주택은 서울·경기 지역에선 중산층이 거주하는 수준이란 점에서 세금 고지서를 받아들면 주민들의 반발이 예상된다.
특히 이날 공시가격이 많이 오른 지역은 강남이 아닌 경기 과천(23.41%), 서울 용산구(17.98%), 서울 동작구(17.93%), 경기 성남 분당구(17.84%), 광주 남구(17.77%) 등이다. 한마디로 과천, 분당, 용산, 동작 등의 6억원대 아파트를 가진 중산층은 세부담 증가의 직격탄을 맞을 것이란 설명이다.
매일경제가 국토부가 제시한 자료를 바탕으로 우병탁 신한은행 세무팀장의 도움을 받아 서울의 대표 아파트 몇 곳의 공시가격 인상에 따른 보유세 부담을 계산해본 결과, 강남·용산 등 소위 '부촌' 아파트는 1채만 보유했더라도 세부담 인상 상한선인 작년 대비 150%까지 보유세가 치솟는 것으로 나타났다.
서초구 반포동 '반포자이' 전용 132㎡를 1채만 보유한 59세 남성 A씨는 올해 955만원 상당의 보유세를 내야 한다. 작년 A씨가 냈던 보유세는 659만원이었다. 공시가격이 작년 16억원에서 올해 19억9200만원으로 24.5% 뛰자 보유세가 50% 가까이 오른 것이다. 올해 공시가격 상승으로 이 아파트 이 면적과 타입의 공시가격은 시세 대비 70%까지 상승했다.
용산구 한강로2가 '용산푸르지오써밋' 전용 189㎡의 작년 공시가격은 14억9000만원이었는데 올해 28.9% 상승해 19억2000만원이 됐다. 이에 따라 이 주택 1채만 보유한 사람은 작년 대비 46% 상승한 870만원가량의 보유세를 내게 됐다.
이 밖에도 강남구 수서동 '강남더샵포레스트', 송파구 장지동 '위례중앙푸르지오2단지' 등을 1채만 보유한 사람도 대부분 세부담 상한선에 가까운 수준의 보유세를 더 낼 전망이다.
다주택자라면 이보다 심한 '세금폭탄' 수준까지 맞게 될 가능성도 있다.
2주택자의 경우 전년 대비 200%, 3주택자의 경우 300%까지가 세부담 상한선인데, 조정지역 내 주택 여러 채를 가진 사람의 경우 상한선에 거의 도달하는 금액이 적힌 세금 고지서를 받아들 가능성이 있다는 것이다.
'한남더힐'이나 '삼성동아이파크' 등 일부 '부자들의 리그'에 속하는 초고가 아파트의 경우 공시가격이 눈에 띄게 적게 올라 논란도 예상된다.
최근 84억원에 거래돼 화제가 된 한남더힐 전용 244㎡의 올해 공시가격은 55억6800만원이다. 작년 54억6400만원과 비교하면 1.9%밖에 오르지 않았다. 현실화율도 60%대다. 한남더힐은 작년부터 올해 초까지 거래 빙하기에도 거래가 유독 많이 이뤄졌던 만큼 의문을 자아내는 대목이다.
결과적으로 한남더힐 1주택 보유자의 경우 세금 부담은 상대적으로 적은 29% 늘어나는 데 그칠 전망이다. 러시아인이 105억원이라는 값에 구입해 화제가 됐던 삼성동 아이파크의 경우에도 전용 269㎡의 올해 공시가격은 1.44% 상승한 50억5600만원으로 나왔다. 세금 부담은 1주택자라면 28% 늘어난다.
이에 대해 국토부는 "이 같은 초고가 주택은 수요가 한정돼 있어 시세 상승이 적었다. 또 이미 작년에 현실화율이 많이 올라가 일부러 낮게 둔 측면이 있다"고 해명했다.
[박인혜 기자 / 손동우 기자 / 추동훈 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]