성진용 교수의 「내 땅 가치」 바로 알기

↑ 양천구 목동 상업용지

이제는 소유가치보다 사용가치를 극대화 시켜야 할 때,
모든 부동산은 매달 임대수익이 들어오는 수익형으로…
한때 “말죽거리 신화”로 부동산을 갖고 있는 것이 돈이 되는 시대가 있었다.
1963년부터 2010년 까지 47년 동안 지가상승분을 보면 강남구 신사동은 약 15만배가 학동(현 논현동)은 약 15만3000배가 오르고 압구정동은 약 19만배가 올랐다.
이 당시 아무리 좋은 아이템이 있었다고 해도 이런 수익률을 47년 동안 매년 3000~4000배씩 만들어 낼 수 있었을까?
전문가들은 상식을 벗어난 땅값 상승 이유를 아래와 같이 보고 있다. (‘서울 도시계획 이야기-저자 손정목’)
첫째, 제 3한강교 개통 이전의 강남 땅값이 서울 시내 그 밖의 지역 강북 기 개발지나 영등포 지역에 비에 상대적으로 낮은 점
둘째, 구 도심인 종로와 중구에서 매우 가까운 거리에 위치한 점
셋째, 남침의 위험에서 멀어진 한강 이남지역인 점
넷째, 영동구획정리사업이 빠른속도로 추진되고, 개발촉진지구로 지정되어 각종 세금이 면제된 점
다섯째, 규모가 커서 공급에 제한이 없고, 각종 인센티브와 개발촉진정책이 끊이지 않은 점
지금 상황은 어떤가? 지금은 소유하고 있다는 것이 부담만 가증되고 있으며 세금 부담도 한몫을 하고 있다. 이제는 매달 임대수익이 발생하는 수익형 부동산이 각광 받고 있다.
1960~70년대 개발된 건물들은 이제 반세기가 흘렀다. 이 무렵 지주들의 나이가 30~60대라고 보면, 현재 최소 80세 이상이 되어 재건축이 되거나 증여 또는 상속이 이뤄져야 할 때이다.
부동산은 한번 잘못 개발되면 큰 돈이 들어가므로 신중 해야한다.
나에 맞는 옷을 고를 때는 여러 옷가게를 돌아다니면서 입어보고 가격도 비교해본 후에 사는데 큰 돈이 들어가는 부동산 개발은 꼼꼼히 계산해보지도 않고 시작해서 큰 낭패를 보는 경우가 종종 있다.
실패를 사전에 방지하기 위해서는 전문가의 의견을 듣고 사전 검토를 철저히 한 후에 시행하는 것이 비결이 될 것이다.
지금 어떤 용도의 건물이 잘 팔릴 것인지, 이 입지에 적합한 용도는 무엇이며 얼마에 임대를 놓거나 얼마에 팔릴 수 있는지, 투입 자금은 어떻게 만들 것이며 설계는 어떤 모양으로 할 것인지..
이 모든 것들을 전문가에게 자문을 얻어가며 진행하는 교육과정이 있다. 매경 부동산센터에서 진행하는 수익형부동산 개발 실무 교육 “내 땅으로 무엇을 할까?”는 이미 8기까지 150여명이 수료했으며 오는 11월 6일 9기가 개강을 앞두고 있다.
-수강생 소유의 부동산을 분석하여 사업성을 검토·분석하여 창조적 대안 제시
-신규 개발사업, 매각방법 및 용도변경을 통한 개발방안 제시
-부동산의 감정평가 금액 활용방안 및 분양 마케팅 전략수립
강의 내용은 위와 같고 기타 자세한 내용은 매일경제 부동산센터(estate.mk.co.kr)에서 확인할 수 있다.

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