[TAX&LAW] 상속받은 농지, 세금폭탄 피하는 합법적 방법들

서울에 사는 직장인 홍택기 씨(가명·54)는 10년 전 부친의 사망으로 상속받은 충청남도 천안시 소재 농지 처분 문제를 놓고 요즘 고민이 많다. 상속 시점 이후 땅값 시세가 5억원가량 올랐지만 ‘빛 좋은 게살구’다. 홍 씨처럼 직접 농사를 짓지 않은 채 상속받아 보유하고 있는 토지, 즉 ‘비사업용토지’에는 거액의 양도소득세가 부과된다는 얘기를 지인에게 들었기 때문이다.
홍 씨를 상담한 IBK기업은행 WM사업부 이정미 세무사는 “시대의 변화에 따라 이런 경우와 같이 부모로부터 농지를 상속받았으나, 현실적으로 직접 농업에 종사할 수 없는 상속인들이 많아지고 있다”며 “상황에 따라 세금폭탄을 피할 수 있는 만큼 자신의 상황을 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다”고 조언했다.
비사업용토지는 장기보유특별공제와 세율적용 면에서 일반토지(사업용 토지)와 다르다. 장기보유특별공제는 보유기간이 3년 이상인 장기보유자산에 대해 보유기간에 따라 양도소득세 계산시 양도차익(양도가액-취득가액-필요경비)의 10%~30%를 공제하는 제도다. 자산의 보유기간이 길수록 양도소득세도 감소한다.
문제는 비사업용토지의 경우 셈법이 다르다는 점이다. 최근 세법 개정에 따라 2016년 1월 1일 이후 양도분부터 장기보유특별공제 적용이 가능해진 점은 호재다. 하지만 보유기간을 2016년 1월 1일부터 산정하기 때문에 장기보유특별공제 적용에 필요한 최소기간(3년)이 지난 2019년 1월 1일 이후 양도분부터 이 혜택을 받을 수 있다.
세율의 차이도 빼놓을 수 없는 사실이다. 사업용토지의 경우 양도소득세 과세표준(양도차익-장기보유특별공제-기본공제) 수준에 따라 6.6%~41.8%의 세율이 적용된다. 반면 비사업용토지의 경우 일반세율에 각각 10%포인트가 가산돼 17.6%~52.8%의 고율의 세율이 적용된다.
하지만 일정한 요건을 충족하면 세금 폭탄을 피할 수 있다. 먼저 피상속인이 사망 전 8년 이상 시골에 거주하면서 직접 농사를 지었는지 여부를 확인해보자. 이정미 세무사는 “상속받은 토지가 피상속인이 사망 전 8년이상 재촌하며 자경했던 토지라면, 상속일로부터 3년 이내 처분할 경우, 양도소득세가 발생하지 않는다”며 “만약 상속일로부터 3년이 경과한 경우라면 상속인 본인이 1년 이상 계속 재촌·자경 후 처분하는 경우에도 양도소득세가 발생하지 않는다”고 설명했다. 상속인 본인이 1년 이상 지속적으로 재촌·자경하지 않은 상태에서 양도한다 하더라도 피상속인이 사망 전 8년이상 재촌하며 자경했던 토지라면 사업용토지로 간주된다. 이 경우 일반토지 수준의 양도소득세만 부담하면 된다.
상속일로부터 6개월 이내에 상속받은 토지를 양도하는 것도 세금폭탄에서 벗어날 수 있는 방법이다. 향후 자산가치 상승이 기대되지 않을 때 얘기다. 현행 세법은 상속받은 자산의 경우 취득가액을 상속세 신고시 가액으로 간주해 양도소득세를 산정한다. 상속세 신고 방법에 따라 양도소득세 금액이 달라진다는 얘기다. 여기서 상속세 신고시 가액은 원칙적으로 시가, 상속개시일 전후 6개월의 매매사례가, 감정평가액, 공시지가 순으로 적용된다.
이정미 세무사는 “상속개시 후 6개월 내 토지를 처분하고 동 처분가액을 상속세 신고가액으로 한다면, 토지 양도시 취득가액와 처분가액이 동일하여 양도소득세는 발생하지 않는다”며 “토지의 자산가액을 매매사례가(시가)로 신고함으로써 상속세가 증가할 수는 있지만 일반적으로 상속세는 공제되는 항목이 많고 상대적으로 세율이 낮아 오히려 상속세 증가액이 양도소득세 절감액에 못 미치는 경우들이 발생한다”고 설명했다.
특히, 피상속인의 상속재산이 10억원(배우자 부재시 5억원) 이하인 경우라면 상속세가 발생하지 않는다. 적극적으로 상속재산가액을 처분가액으로 신고함으로써 추가적인 상속세 부담없이 양도소득세를 절감할 수 있다는 얘기다. 8년이상 재촌·자경 요건을 갖춰 양도하거나 도시지역 외 소재하는 농지의 경우 사업용토지의 요건을 갖춘 후 양도하는 것도 방법이다. 이정미 세무사는 “특별한 사정이 없다면 최소 3년이상 보유한 경우에만 적용되는 장기보유특별공제 적용을 위해 2019년 이후 양도하는 게 바람직하다”고 조언했다.
[정석우 기자]