대방역 인근 노후 주택가, 1900여 가구 대단지로 탈바꿈

↑ [‘여의샛강 에코시티’ 사업지 일대 모습. 조합추진위는 “100% 지주들로 구성돼 일반적인 주합주택사업과 달리 땅 확보가 유리하다”고 설명했다. 사진 조성신 기자]

서울 지하철 1호선 대방역 인근 대방전철아파트 일대가 새 아파트로의 변신을 꿈꾼다. 1976년 6월 입주한 6개동 164가구 규모인 이 단지를 포함한 대지 약 4만5900㎡가 지상 35층, 15개동, 1900여 가구의 대단지로 탈바꿈하는 것.
신우지앤씨는 서울시 영등포구 신길동 1367-1번지 일대에서 지역주택조합사업인 ‘여의샛강 에코시티’의 일반 조합원을 모집 중이라고 11일 밝혔다.
이 단지는 지하 2층~지상 35층, 15개동 총 1932가구 규모다. 이 중 438가구는 장기전세(시프트) 물량이고, 나머지 1494가구는 일반 조합원 물량으로 전용 ▲45㎡ 342가구 ▲65㎡ 943가구 ▲84㎡ 308가구다.
3.3㎡당 분양가는 1500~2300만원으로 층과 향에 따라 다양하다. 인근 영등포구 신길동 일대 아파트의 매매가격은 3.3㎡당 1200~2000만원, 여의도동은 2600~2800만원대 수준이다.
사업시행방식은 ‘서울시내 역세권 시프트’(장기전세주택)를 적용했다. 역세권은 지하철과 국철, 경전철 등 모든 역의 승강장 중심에서 반경 500ｍ 이내로 정의한다. 반경 250ｍ는 1차 역세권(상한 용적률 500%), 250~500ｍ는 2차 역세권(상한 용적률 300%)으로 분류한다.
이를 통해 재개발 추진 당시 용적률 상한(250%)보다 많은 가구를 지을 수 있어 사업성도 보장 받을 수 있게 됐다.
◆2년 전 ‘신길동밤동산 재개발정비 사업’ 해제
이 사업장은 한강에 둘러싸인 쾌적한 자연환경이 강점이다. 금융권 오피스빌딩이 밀집한 여의도를 한강 지류인 샛강을 사이에 두고 마주하고 있어 오래전부터 주거지로는 최적이란 평가를 받아왔다.
당초 이 일대는 도시정비법상 재개발 예정구역(정식명칭 ‘신길동밤동산 재개발정비예정구역’)이었다. 낡은 공동주택이 밀집됐고 지역여건상 여의도 샛강과 경부선 철도로 인해 지역주민 간 왕래가 여의치 않을 데다 기반시설이 열악해 2009년 9월 ‘2010 서울시 도시정비기본계획’에 따라 정비예정구역으로 지정된 이후 재개발이 추진돼 왔다.
하지만 사업성이 발목을 잡았다. 용적률 상한이 250%(최고 12층)으로 낮고 보상가도 공시지가의 120% 수준에서 책정되면서 토지등소유자 681명 중 31.3%(212명)가 정비예정구역해제를 요청한 것이다. 결국 지난 2014년 5월 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 해제됐다.
◆지주들이 주택조합 추진 주체인 지역주택조합
“여의샛강지역주택조합은 추진위의 위원장과 대의원들이 사업지 땅을 소유하고 있는 지주들로 구성된 지주조합단체입니다. 지주들이 직접 토지작업을 진행하고 있어 기존의 지역주택조합사업보다 사업구조가 안정적이죠.”(허숙 신우지앤씨 부사장)
이 사업장의 가장 큰 특징은 지역주택조합 추진위원회가 모두 지주들로 구성됐다는 점이다. 통상 지역주택조합 추진위는 업무대행사가 내세운 추진위원장을 내세워 조합원을 모집한 후 토지계약금, 공사비, 인허가비 등 사업비를 마련한 다음 지주들과 사업부지 매매계약을 체결하는 순으로 사업을 진행한다.
하지만 이 경우 사업부지의 지주들에게 사업 초기에 토지비용 전액을 지급해야 하기 때문에 지주들과의 협상 과정에서 사업이 지연 혹은 좌초하는 등 리스크가 클 수밖에 없다.
이런 이유로 지역주택조합 사업은 ‘조합 설립’과 ‘사업계획 승인’을 완료하면 추진 과정의 7부 능선을 넘었다고 판단한다. 이 과정에서 가장 중요한 것이 바로 땅을 확보하는 것이다. 지주 80% 이상으로부터 토지 사용 승낙을 받은 후 토지의 95% 이상에 대해 소유권을 확보해야 한다.
이 사업지는 현재 지구단위계획 신청 조건인 지주 70% 중 93%가 사업에 동의했으며, 현재 나머지 30%에 대한 매입조건 협상을 진행 중인 것으로 알려졌다. 전체 동의서 징구율은 65% 가량인 셈이다.

↑ [‘여의샛강 에코시티’ 위치. 자료 신우지앤씨]

◆장기임대 제외하면 1000가구가 일반 조합원 물량
여의샛강 지역주택조합은 ‘여의샛강 에코시티’는 장기임대를 제외한 1494가구 중 400~500가구가 지주들에게 돌아갈 것으로 보고 약 1000가구를 1·2차로 나눠 일반 조합원 모집에 나섰다. 조합 관계자에 따르면 지난 8월 시작한 1차분은 50여일 만에 100% 모집을 마쳤다.
현재 2차분도 300가구 가량 조합가입 의향서를 낸 상태라 빠르면 이달 안에 조합원 모집이 끝날 것으로 조합측은 내다봤다.
기존 지역주택사업과 달리 일반분양분이 없다는 점도 주목할 만하다. 서울 강남4구를 비롯해 수도권 일부 지역과 세종·부산지역의 아파트 분양권 거래를 금지하고, 청약 1순위 자격을 제한하는 내용의 ‘11·3 부동산대책’에 포함되지 않는 물량이기 때문.
경기 의왕, 시흥 등 서울 접근성이 좋은 지역과 개발 호재가 풍부한 평택, 용인, 화성(송산신도시) 등이 대표적이다. 주거형 오피스텔이나 지역주택조합사업장의 조합원 물량도 규제에서 제외된다.
◆지역주택조합 관심있다면 현장 구석구석 꼼꼼하게 체크해야
부동산 전문가들은 지역주택조합사업 조합원으로 가입할 경우 조합·추진사업비 반환조건과 사업추진일정, 계약사업장 등을 꼼꼼히 살필 것을 당부한다. 또한 조합사무실을 자주 방문해 사업추진과정에서 발생되는 토지매입, 공사비, 건축규모 변경 등도 자주 확인해야 한다고 입을 모은다.

↑ [지역주택조합사업으로 추진 중인 ‘여의샛강 에코시티’ 사업지 초입 모습. 골목 입구에 지역주택조합 가입 시 주의사항을 담은 현수막이 걸려 있다. 사진 조성신 기자]

이 현장도 마찬가지다. 해당 사업장에서 일반 조합원 모집이 한창이지만, 재건축 추진 당시 결성됐던 ‘대방역세권 도시환경정비사업 개발촉진위원회’가 아직 활동 중이기도 한데다 보상금 수준을 놓고 협상이 길어질 수 있기 때문이다.
대방역 인근 G공인중개사무소 관계자는 “‘여의샛강 에코시티’는 입지여건이 좋고 공급가격도 경쟁력이 있다고 본다”면서도 “지역주택조합사업은 95% 이상의 토지 확보가 되기 전까지 여러 가지 문제로 사업이 지연될 수 있어서 3~5년 묶어둔다는 생각으로 접근하면 모를까 투자 즉시 차익을 바라는 투자자들에게는 맞지 않는 사업방식”이라고 조언했다.
일각에서는 여느 지역주택조합사업과 달리 예정 시공사가 없는 점도 사업추진 과정상 문제가 있는 것이 아니냐고 지적한다.
이에 대해 허 숙 신우지앤씨 부사장은 “시공사는 사업계획승인을 받은 후 대형건설업체 중 조합원들이 직접 투표로 선정할 예정”이라고 말했다.
이어 “사업계획승인 전에 건설사와 시공(예정) 약정을 맺는다고 해도 향후 그 회사가 짓는다는 보장이 없고 단순 홍보용으로 사용하겠다는 계약일 뿐”이라며 “오히려 건설사 아파트 브랜드 값으로 적게는 10억원, 많게는 40억원까지 지불해야해 조합원들의 분담금만 늘어나게 된다”고 설명했다.
[디지털뉴스국 조성신 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]