눈뜨면 달라지는 부동산 정책…무주택자는 청약에 올인

저금리와 풍부한 부동자금이 주택 시장에 유입되며 서울과 지방광역시 등 특정 지역은 몇 년간 집값 급등 문제로 몸살을 앓게 됐고, 정부도 집값 불안 문제를 해결하기 위해 대출·세제·공급 등 다양한 정책 카드를 활용해 거래 시장에 직접 개입하는 일이 잦아졌다. 다각적으로 고려한 부동산 종합대책이 자주 발표될수록 수요 및 투기 억제책에 동반되는 제도 변화가 불가피하다. 올해도 부동산 시장 정책 변경이 상당한 상황이라 부동산 자산에 관심이 있는 수요자라면 사전에 꼼꼼하게 숙지할 필요가 있다.
정부의 정책 방향은 주로 유동성 과잉 문제를 해결하기 위해 보다 촘촘히 주택 거래 시장을 모니터링하고 여신(대출)을 강화하며, 부동자금의 시장 유입을 차단하려는 정책이 주류를 이루고 있다.
이를 위해 1월 20일부터 다주택자 또는 시가 9억원 초과 고가 주택 보유자에 대한 SGI서울보증보험의 전세대출보증을 제한해 갭투자를 제한하고 있다. 거래 시장의 빠른 모니터링을 위해 오는 2월 부동산 실거래가 신고기간을 30일로 단축하고 3월엔 자금조달계획서 제출 대상을 비규제지역 6억원 이상 주택 취득으로 확대할 계획이다.
유동성을 축소하기 위한 정책 변화가 여럿 있다. 주택 등 부동산 실물자산 직접투자에 쏠리는 현상을 분산하기 위해 1월부터 공모 리츠 및 부동산 펀드에 대한 배당소득 과세특례를 한시적으로 도입할 예정이다. 지금보다 부동산 소액 간접투자가 가능한 금융상품이 확대될 전망이다.
GTX 등 광역 교통망 확대와 수도권 3기 신도시 개발로 인한 토지보상자금 축소 정책에 따라 사업인정고시일까지 보유기간이 2년 이상인 부동산을 공익사업시행자에게 양도하고 대토로 보상받으면 양도소득세 감면을 40%까지 확대(또는 과세이연)하므로 연내 공익사업으로 토지를 수용당할 경우 절세 효과를 따져 현금과 채권, 대토 보상 비율을 결정하는 것이 현명하다.
특히 거주와 소유를 분리하거나 시세 차익 목적의 단기거래 방식은 더 이상 유효하지 않을 전망이다. 임대사업 목적이 아니라면 다주택자의 주택 추가 구입은 실익이 그다지 많지 않다. 규제지역은 실거주 병행 목적의 주택 구입이 적정하고 거래 신고 시 객관적인 자금 조달 증빙에 주의를 기울여야 한다.
무주택자라면 분양 시장 청약을 노리는 것이 현명하다. 지난해 12·16 부동산 대책에 따라 민간택지 분양가상한제 적용이 오는 5월부터 수도권을 중심으로 본격화된다. 이 지역은 제도 시행 이전보다 5~10% 이상 분양가 인하 효과를 기대할 수 있겠지만 청약 대기 수요가 많은 지역은 뜨거운 청약경쟁률과 높은 청약가점을 뚫어야 하고, 최대 10년으로 길어진 전매 규제를 유념할 필요가 있다.
한편 20·30세대와 실버계층의 주거복지는 보다 강화된다. 근로소득 7000만원 이하 무주택 근로자를 대상으로 주택청약종합저축 납입액의 40%를 소득공제 적용하는 기한이 2022년 12월 31일까지 3년 연장된다.
올 1분기 중 주택연금 가입 가능 연령이 60세에서 55세로 변경돼 평생 자기 주택에 살면서 노후소득을 보장받을 수 있는 기회가 확대된다. 현재 3억원 주택에 대해 55세에 주택연금에 가입한 경우 월 46만원의 연금액을 평생 수령할 수 있다.
[함영진 직방 빅데이터랩장][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]