[8·2 부동산 대책] 집 없는 내가 '집 마련'하려면 어떤 방법이 좋을까?
정부가 초고강도의 '8·2 부동산 대책'을 발표하자 주택 수요자들의 고민이 깊어지고 있습니다.
'8·2 대책'에는 청약, 대출, 세금 및 재개발·재건축 규제가 총망라된 가운데 매도자와 매수자가 본격적인 '눈치 싸움'에 들어간 양상입니다.
특히 내 집 마련을 고민하던 실수요자들의 경우는 이 시점에 집 장만을 하는 게 맞는지 고민이 많은 모습입니다.
전문가들은 앞으로 달라지는 규제와 제도가 많으므로 주택 보유 유형별로 투자 전략을 달리해야 한다고 조언했습니다.
청약통장을 가진 무주택자는 이번 대책에 청약제도 개편 내용이 포함됨에 따라 혜택을 볼 것이라는 전망이 많습니다.
이번 대책이 다주택자의 청약시장 진입을 사실상 배제하고 장기 무주택자가 유리해지게 하는 데 초점을 맞췄기 때문입니다.
오는 9월부터 서울 전역과 경기도 과천, 세종 등 투기과열지구와 청약조정대상지역에서 청약 1순위 자격을 얻으려면 청약통장 가입 기간이 2년 이상 돼야 합니다.
또 투기과열지구에서는 민간이 짓는 민영주택의 전용 85㎡ 이하 분양 물량은 100% 가점제로 분양하도록 했고 85㎡ 초과 물량은 가점제 적용 비율을 50%로 높였기 때문에 앞으로는 가점이 높은 사람의 당첨확률이 높아집니다.
가점제는 무주택 기간, 부양가족 수 등으로 점수를 매깁니다.
부동산인포 권일 팀장은 "무주택자는 본인이 보유한 청약 통장을 활용해야 한다"며 "전용 85㎡ 이하는 100% 가점제로 분양하는 등 이제 가점 경쟁을 해야 하므로 본인 가점부터 계산해본 뒤 가점을 높일 방법을 고민해야 한다"고 조언했습니다.
부동산114 함영진 리서치센터장은 "청약시장의 문호가 넓어졌다"면서도 "한가지 문제가 되는 건 무주택자라고 무조건 유리해진 게 아니라 '어느 정도 자금력을 갖춘' 무주택자가 유리해졌다는 것"이라고 말했습니다.
함 센터장은 "대출 한도가 줄어 집값의 50%도 없는 사람은 시장에 뛰어들기 어려워졌고 분양권 전매가 입주 시까지 금지되므로 중간에 환금성도 줄어들게 됐다"며 "무리한 대출을 통해 주택을 구입하면 리스크가 커질 수 있어 유의해야 한다"고 말했습니다.
하지만 미혼이거나, 신혼부부이지만 자녀가 없는 경우에는 가점에서 밀려 주요 지역의 청약시장에서 당첨확률이 더 줄어들게 됐습니다.
함 센터장은 "부양가족이 없는 무주택자나 단독세대주는 불리하게 됐다"며 "무주택기간이나 납입액보다 부양가족 수의 청약 가점이 크다는 점에 유의해야 한다"고 말했습니다.
무주택자가 청약시장 대신 기존 아파트를 사려고 하는 경우 대출과 양도세를 잘 따져보고 유의해야 한다고 전문가들은 조언했습니다.
앞으로 조정대상지역에서는 1가구 1주택자여도 양도세 비과세를 위해서는 2년 이상 실제로 거주해야 합니다.
기존에는 2년 이상 보유하고 양도가액이 9억 원 이하면 양도세가 비과세됐지만 앞으로는 조정대상지역에서는 기존 요건뿐 아니라 '2년 이상 거주' 요건까지 충족해야 세금을 안 내게 됩니다.
또 서울 전역이 포함된 투기과열지구에서는 담보인정비율(LTV)이 40%까지 낮아져서 적어도 집값의 60~70%에 해당하는 자금력이 있는 사람들이 주택 구입을 고민해야 합니다.
함영진 센터장은 "옛날에는 전세를 끼고 집을 산 다음에 본인은 다른 데 전세를 사는 식의 투자가 가능했지만 앞으로는 2년 거주요건 때문에 불가능하다"고 말했습니다. 그는 "과거에는 거주와 투자를 분리해서 생각할 수 있었지만 이제는 거주와 투자를 동시에 해야 한다는 고민을 해야 한다"고 말했습니다.
기존 주택을 고를 때는 '절세 매물'을 노리라고 전문가들은 조언합니다.
이런 맥락에서 기존 주택 구입을 고려하는 무주택자들은 매입 시점을 늦추는 게 좋습니다.
박원갑 KB국민은행 MW스타자문단 수석전문위원은 "절세
권일 팀장도 "양도세 부담으로 내년 3월31일까지 '급매물'이 얼마나 많이 던져질지 두고봐야 겠지만, 급매물이 나오는 것을 기다렸다가 기존 주택가격에서 얼마나 내려갔는지 살펴본 뒤 매입하는 것도 한 방법"이라고 말했습니다.
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