재건축 연한 40→30년 단축, 층간소음도 안전진단 대상

앞으로 재건축 연한이 40년에서 30년으로 단축되고, 안전진단에 구조안전성 평가 외에 주거환경 중심 평가를 신설해 층간소음이나 에너지 효율, 노약자 편의성 등 주거환경 비중이 강화된다.
국토부는 지난 204년 9월 1일 발표(9·1 부동산대책)한 '주택시장 활력회복 및 서민주거안정 강화방안'의 후속조치로 재건축 연한 단축 및 안전진단 합리화 등을 주요 골자로하는 '도시 및 주거환경정비법 시행령' 개정안이 국무회의를 통과했다고 20일 밝혔다.
이번 개정안의 주요 내용은 우선 재정비 규제 합리화방안이 추진된다.
정부는 재건축 연한 상한을 40년에서 30년으로 단축해 지난 1980년대 후반에 건설된, 구조설비·주거환경 측면에서 열악한 공동주택을 조기에 정비할 수 있도록 했다. 뿐만 아니라 주거환경 비중을 강화하는 안전진단기준(주차장 부족, 층간 소음 등)도 강화했다.
이에 따라 서울시의 경우, 1987~1991년에 준공된 공동주택은 재건축 연한이 현행보다 2~10년 정도 단축될 예정이며, 대상 세대수로는 강남지역(서초·강남·송파) 14.9%, 강남 외 지역이 85.1%를 차지하는 등 서울 지역 전체에 골고루 분포하고 있다.
재건축 안전진단도 합리화된다.
현행 안전진단이 구조안전성에 편중된 평가를 실시함으로써 층간 소음 등 사생활 침해와 냉난방 방식에 따른 에너지 효율성, 노약자 생활환경 등 주민의 주거생활 불편이 끊임없이 제기됨에 따라 안전진단을 구조안전성 평가 외에 주거환경 중심 평가를 신설했다.
이에 따라 구조적 결함이 있는 경우(내진성능 미확보 건축물)에는 연한 도래와 관계없이 구조안전성만 평가해 최하위 등급(E) 판정시 타 항목 평가 없이 재건축이 허용된다.
전체 안전진단 기준에서 주거환경 부문이 차지하는 비율도 상향할 계획이다. 다만, 주거환경 부문 비율이 강화되더라도 구조안전에 문제가 있는 경우 여전히 재건축이 가능하다.
안전진단기준에 관한 세부 제도개선안은 '한국시설안전공단' 등 관련 전문기관의 검토를 거쳐 개정안의 시행시기에 맞춰 '주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준'에 반영할 계획이다.
재건축 주택건설 규모제한 중 연면적 기준이 폐지된다.
현행 수도권 과밀억제권역에서 국민주택 규모(85㎡ 이하) 주택 건설비율을 세대수 기준 60% 이상, 전체 연면적 대비 50% 이상 되도록 규제하고 있는데 국민주택 규모 건설비율에 대한 세대수 기준은 유지하되 규제의 실효성이 없는 연면적 기준은 폐지했다.
또 재개발 임대주택 의무건설비율을 5%p 완화된다. 단, 지자체는 정비계획 수립시 기존 재개발사업에서 건설한 주택 전체 세대수 중 기존 세입자가 입주한 임대주택 세대수 비율이 지자체가 정해 고시한 임대주택 비율보다 높을 경우 5%p 범위에서 상향할 수 있도록 했다.
또 지역별 구분도 수도권과 비수도권으로 단순화하고 임대주택 의무건설비율의 하한은 폐지(고시 개정사항)했다.
아울러 가로주택정비사업 활성화 방안도 추진된다.
우선 가로주택정비사업 층수제한을 15층으로 완화했다.
이번 개정을 통해 가로주택정비사업에 대한 층수 제한은 원칙적으로 국토계획법에 따르도록 하되 제2종일반주거지역에서는 15층 이하의 범위에서 해당 가로구역의 규모, 도로 너비 등을 고려해 시·도 조례에서 층수제한과 산정방법을 정할 수 있도록 했다.
가로주택정비사업 채광창 높이제한 기준도 1/2 범위에서 완화했다.
채광창 높이제한 기준을 1/2 만큼 완화함으로써 층수 증가 없이도 개발 면적을 늘릴 수 있도록 하고, 지붕에 태양광 설치면적 추가 확보를 통해 '제로에너지빌딩' 상용화도 지원할 수 있도록 개선했다. 단, 인근 건물의 채광을 위해 7층 건물에 한정해 완화된 기준이 적용된다.
국토부에 따르면 이번 개정안은 이달 중 공포해 오는 5월 중 시행될 예정이다.
[매경닷컴 조성신 기자]