새해 서울 강남·서초 재건축 릴레이

↑ 올해 들어 재건축 사업이 활발하게 진행되고 있는 서울 서초구 반포동 일대 아파트촌 전경. [매경DB]

'강남 불패' 신화 속에 투자자들 관심이 쏠리는 강남권 부동산 시장에서 연초부터 서초구 잠원·반포동과 강남구 개포동을 중심으로 한 대형 재건축사업 릴레이가 시작됐다. 7일 부동산업계와 서초구청에 따르면 지난 5일 잠원동 신반포 한신4지구가 조합설립 인가를 받아 재건축이 급물살을 타게 됐다. 6일에는 개포시영아파트(총 1970가구) 재건축 조합이 강남구청에서 관리처분 인가를 받아 일반분양을 코앞에 둔 상태다.
서초구 일대에서는 여전히 잠원·반포동이 뜨겁다. 신반포 한신4지구가 핵이다. 전용면적 53~141㎡ 총 2640가구 규모로 용적률 250%를 적용해 2880여 가구 단지가 될 예정이었던 한신4지구는 용적률이 300%로 올라가면서 3102가구로 다시 태어나게 됐다. 한신4지구는 2014년 하반기 통합추진위원회를 만든 후 2년도 채 되지 않아 조합을 구성해 통합 추진 단지 치고는 사업이 빠르게 가시화했다는 평가를 받고 있다.
부동산업계 관계자는 "단일 단지로 추진위 결성 이후 조합 설립까지 짧으면 2년, 길게는 10년 이상 끌기도 한다는 점을 감안하면 지금까지는 진행이 순조로운 편"이라며 "보통 재건축 단지에 투자하는 사람들은 10년을 보고 아파트를 사들이지만 이 추세대로라면 한신4지구는 훨씬 빨리 사업을 마무리 지을 수 있을 것"이라고 말했다. 조합 관계자도 "2017년 1월께 사업시행 인가를 받아 같은 해 상반기 시공사를 정한 후 하반기에 조합원 분양·관리처분계획 인가 등을 끝낼 계획"이라고 전했다.
이 일대 재건축 단지들은 규모는 크지만 올해 금리 인상 전망과 대출 규제 등 불안 요인 속에서 기대감이 엇갈리면서 매물은 많지 않다. 인근 A공인중개소 관계자는 "시장 전망이 작년보다 밝지 않고 겨울철 비수기라서 거래는 뜸하지만 문의가 이어지는 가운데 요즘 인기인 전용면적 60㎡ 이하 소형 물건은 가격 상승 기대감이 높아 조합원들이 내놓았던 것을 거둬들이는 분위기"라며 "신반포10차 전용 76.31㎡형(5층)이 3주 전 9억5000만원에 팔렸다"고 말했다.

통상적으로 강남권 재건축 사업은 도심 입지와 학군 수요 덕에 고전적인 인기 투자 상품으로 꼽히지만 다수의 이해관계가 걸린 만큼 '추진위 결성-조합설립 인가-사업시행 인가-관리처분 인가-착공'에 이르는 과정 동안 조합원 간 의견이 엇갈리고 구청이나 서울시 등과 인허가 과정에서 갈등이 발생하는 등 불확실한 변수가 적잖아 장기적인 시각에서 접근해야 한다.
입주 40년을 넘긴 반포주공1단지는 지지부진한 사업장의 대표적 사례로 꼽히는 곳이다. 상가와의 갈등이 해결되는 분위기지만 애초에 최고 45층으로 지으려 했던 것이 서울시의 한강변 층수제한 가이드라인에 따라 35층 이하로 제한이 걸리면서 시공사 선정이 늦어졌다.
하지만 올해는 반포주공1단지(총 3590가구)가 대형 건설사들 혈투가 예정된 사업장으로 주목받고 있다. 삼성물산, 현대건설 등 시공 순위 10위권 내 대형 건설사 관계자들은 "강남권에 유일하게 남은 한강변 아파트라는 상징성에 더해 1·2·4주구만 보면 수주액 규모가 3조~4조원으로 추산돼 최대어"라며 "어느 한 건설사가 단독으로 시공을 맡기보다는 컨소시엄을 꾸려 도전할 가능성이 크다"고 입을 모았다. 1단지 내 총 4개 주구 중 1·2·4주구는 2013년 9월 조합을 설립해 경관심의를 준비 중이고, 3주구는 1년 후인 2014년 12월 조합설립 인가를 받은 상황이다.
같은 동네에선 지하철 7호선 고속터미널 인근 '반포미도' 아파트 역시 올해부터 재건축 추진 논의가 오갈 전망이다. 인근 C공인 관계자는 "입주자대표회가 새해를 맞아 이달 이후 재건축을 추진한다고 밝힌 상황"이라며 "원래 리모델링을 추진하던 곳이었지만 2014년 이후 입주 30년을 넘으면 재건축할 수 있게 됐기 때문에 재건축으로 선회한 단지"라고 설명했다.
강남에선 총 1970가구인 개포시영아파트가 최고 35층, 31개동 규모 전용 49~136㎡형 총 2296가구 규모 대단지로 거듭날 예정이다. 시공은 삼성물산이 맡는다. 조합 관계자는 "조합원이 내야 하는 분담금 등을 확정 짓는 관리처분이 인가를 받아 이달 안으로 조합원 이주가 시작될 것"이라며 "올 하반기 혹은 내년 상반기에 공사를 시작하면 2020년 상반기에 입주할 계획"이라고 말했다.
개포시영은 인근 개포주공3단지와 비슷한 시기에 관리처분 인가를 신청했지만 서울시 주택정책심의위원회가 주변 전세난을 감안해 이주 시점을 4개월 늦춰 반영했다. 인근 D공인 관계자는 "전용 40㎡형 매매 시세는 6억5000만~7억원 선이고 분담금은 1억원 수준"이라며 "이번주에 팔린 40㎡형 실거래가는 6억9500만원으로 비수기라서 물건별로 가격이 1000만~2000만원 하락세여도 매매가 활발하지 않다"고 말했다. 그래도 올 상반기에 KTX 수서역이 개통되는 등 교통 호재가 겹쳐 매수 문의는 이어지고 있다.
[김인오 기자 / 이윤식 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]