3주택 전세 준 집주인…건보료 혜택 감안땐 임대등록이 유리

◆ 조율안된 세제개혁안 ◆

재정개혁특별위원회가 주택 임대소득세 강화를 권고하면서 다주택자들의 고민이 깊어지고 있다. 절세 목적으로 돈을 묻어뒀던 다주택자 역시 임대사업자 등록을 두고 셈법이 복잡해졌다.
재정특위가 지난 3일 정부에 제출한 상반기 재정개혁 권고안에는 주택 임대소득에 대한 과세 형평성 제고를 위한 특례 제도 정비안이 대거 담겼다. 가장 먼저 임대소득세 과세 대상에서 제외되는 소형 임대주택 범위를 축소하는 안이다. 현재 1·2주택자는 월세 수입만 과세 대상이지만 3주택자부터는 전세보증금도 일정 비율로 환산한 금액을 간주임대료로 보고 과세한다.
하지만 임차인 수요가 많은 소형주택은 임대주택 확보 차원에서 과세 대상에서 제외해 줬다. 현행 기준상 전용면적 60㎡ 이하와 기준시가 3억원 이하를 동시에 충족해야 비과세 대상이다.
하지만 재정특위는 "1·2인 가구 증가로 주거 필요 면적이 점차 축소되고 있어 현행 소형주택 특례는 축소 또는 종료가 필요하다"고 권고했다.
만약 축소되면 최근 보급이 늘어나고 있는 전용 방 3칸짜리 59㎡ 아파트도 임대소득세 과세 대상이 된다. 지방은 전용 60㎡ 이하 주택 공시가격이 3억원 넘는 경우가 거의 없지만 서울은 강남이나 한강변 신축 아파트는 이미 전용 59㎡ 공시가격이 3억원보다 훨씬 높다. 결국 강북 강서 등 상대적으로 집값이 저렴한 동네가 주로 비과세 혜택을 받아왔지만 앞으로는 과세 대상으로 바뀔 가능성이 높아졌다. 높은 전세금을 이용한 갭투자가 집중적으로 몰렸던 지역이 많다.
배치열 우리은행 세무사에 따르면 기준시가 3억원 이하 전용 59㎡ 주택 세 채를 전세로 임대하는 경우 현재는 임대소득세가 면제지만 재정특위 권고안 적용 시 연간 45만3600원의 임대소득세가 발생한다. 그나마 임대사업자로 등록하면 필요경비 공제율이 간주임대료의 70%로 비등록 시(50%)에 비해 높아져 세금이 27만2160원으로 줄어든다. 다만 올해까지는 연간 임대소득 2000만원 이하 사업자는 비과세이므로 당장 세금 부담이 생기지는 않는다. 배 세무사는 "임대용 전세 주택을 수십 채 가진 사람이 아니라면 소형주택 기준이 바뀌거나 없어져도 임대소득세 증가분이 그리 부담스러운 수준은 아닐 것"이라고 말했다.

↑ 재정개혁특위가 종부세 인상안을 발표한 다음날인 4일 서울 송파구 잠실동 일대 공인중개업소에 `급급매`라고 적혀 있는 매물 다수가 붙어 있다. [이승환 기자]

임대소득세가 개편되면 재테크 차원에서 다수 소형주택에 갭투자를 한 다주택자들의 임대사업자 등록 압박도 심해질 전망이다.
올해 1월 국토교통부에서 발표한 '임대주택 등록 활성화 방안'에 따라 내년부터 연간 2000만원 이하 임대소득에 대한 정상 과세와 건강보험료 정상 부과가 시작된다. 기존에는 임대소득이 있더라도 연간 2000만원 이하면 임대소득세가 면제되고 피부양자로 등재해 건보료를 면제받을 수 있었다. 하지만 내년부터 임대소득이 있으면 원칙적으로 피부양자 등재가 불가능해진다.
임대사업자로 등록하면 연 임대소득 1333만원 이하면 피부양자 자격이 유지되고, 1333만원 초과 시 최대 80%까지 건보료가 감면된다. 결국 아직 임대사업자로 등록하지 않은 다주택자 입장에서는 임대사업자 등록 시 발생하게 될 임대소득세와 절감될 건강보험료 중 어느 것이 더 크냐를 두고 저울질하게 될 전망이다. 임대사업자로 등록하지 않을 경우 사실상 임대사업자임에도 세입자가 전입신고와 월세소득공제를 신청하지 않으면 각종 세금과 규제를 피할 수 있다. 임대차 시장의 양성화가 정부에서 임대사업자 등록을 장려하는 주요 이유다.
정부는 중장기적으로 임대차 시장 투명화 취지에서 임대차 데이터베이스와 임대등록 시스템을 구축하고 있다. 이 때문에 시간이 흐를수록 다주택자에 대한 압박은 더욱 거세질 전망이다. 정부는 현재 114만가구인 등록임대주택을 2022년 200만가구까지 늘린다는 방침하에 2020년까지 등록 성과가 부진하면 단계적으로 등록을 의무화한다는 방침이다.
국토부 추산에 따르면 다주택자 주택 516만가구 중 등록임대주택(114만가구) 비율은 22%에 불과하다.
이남수 신한금융투자 부동산팀장은 "임대사업자로 등록하면 소득에 대한 기본공제를 해주는 데다 8년 이상 유지하면 다양한 세제 혜택까지 부여되니 등록할 인센티브는 충분하다"며 "다만 소형 전세보증금에 대한 비과세 축소는 전세의 월세화를 부추겨 장기적으로 실수요자 선호도가 높은 소형 전세 부족을 야기할 수 있다"고 말했다.
[정순우 기자 / 김강래 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]