재야 부동산 고수 `아기곰` "내년 `上低下高` 거래·전세가율 상승 주목"

내년에는 주요 건설사들이 아파트 공급을 올해보다 20~30% 가까이 줄인다고 한다. 금리도 오르고 전세금도 오를 것이라는 전망이 대세다. 내가 투자자라면 집을 대체 언제 사야 할까.
'재야의 고수'로 통하는 '아기곰(필명)' 문관식 씨를 직접 만나 '팁'을 들어봤다. 그는 국내 주택 시장 데이터를 분석한 것을 바탕으로 글을 써 2000년 중반부터 온·오프라인에서 높은 인기를 구가 중이다. 건설사들도 특강을 요청할 정도다.
집 장만 시기에 대해 문씨는 "실수요든 투자 목적이든 내년 초를 공략하는 것이 좋다"고 잘라 말했다. 내년 부동산 시장이 '상저하고(上低下高)' 경향을 보인다는 게 근거다. 미국발 금리 인상과 대출 규제 압력이 예상되는 가운데 대부분 전문가들이 내년 상반기까지 온기가 이어질 것이라는 입장인 것과는 다르다.
그는 "정부가 가계부채를 관리하겠다는 시그널을 준 데다 연말부터 언론에서 미분양 증가, 시세 하락 조짐 등 내년 시장에 대한 부정적인 전망을 내놓고 있다"며 "수요자들이 심리적으로 민감하게 반응하는 만큼 상반기에 매매 시장이 주춤하고 전세금이 더 오르면 하반기에는 매매 시장이 활기를 띨 것"이라고 말했다.
매매가가 지나치게 오르면 부담을 느낀 사람들이 임대로 발을 돌리게 된다. 이로 인해 전세가율이 높아지면 세입자로서는 내 집 장만을 하는 게 낫겠다는 생각이 들고 투자자로서는 전세를 끼고 자본금을 적게 들여 아파트를 사면 되겠다는 계산이 선다. 결과적으로 매매 시장이 다시 탄력을 받게 된다는 논리인 셈이다.
집을 살 때 가장 중요하게 꼽아야 할 변수로 문씨는 두 가지를 제시했다. 미분양 물량 추이·전세가율 변화 추세가 그것이다. 그는 "국토교통부의 최근 통계를 보면 지난 10월까지 '경기 김포·경남 거제·경기 화성 동탄'에서 미분양이 눈에 띄게 늘었고 경기 용인도 재고가 많다"고 말했다.
전세가율은 수치 자체보다 수치가 높아지는 추세인지가 더 중요하다. 문씨는 "산업단지나 공단 일대는 임대 수요가 많아 전세가율이 높지만 매매 수요는 적어 매매 차익을 보기 어렵다"고 말했다. 한편 아파트를 월세로 놓을 경우 실투자금이 많이 든다.
그는 "지난 몇 년간 주택 시장이 침체를 겪고 저금리 기조가 유지되면서 전세가 흔들렸다"면서도 "시장이 안정돼 전세를 끼고 투자하는 사람이 늘어나면 전세난이 다소 수그러들 공산이 크다"고 말했다.
[김인오 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]