[CEO의 투자 한수] 개인도 해외부동산펀드 투자할만

최근 일반 개인투자자도 적지 않게 해외 부동산 펀드에 가입하고 있다. 국내 금융 자산에 대한 기대수익률이 높지 않은 가운데 해외로, 그리고 부동산과 같은 대체투자 분야로 금융 자산을 분산할 수 있는 좋은 기회라 판단된다.
해외 부동산 투자는 투자 기간 임대소득을 기초로 하는 배당수익과 매각 시 자본이익까지 기대할 수 있지만, 이런 투자 기회는 오랫동안 기관투자가 몫이었다. 이런 기회가 상대적으로 소액을 투자하는 개인투자자에게도 열리게 된 것은 불과 지난 1~2년 사이 일이다. 자산운용사와 판매사가 적극적으로 상품 개발에 노력을 기울인 결과다.
해외 부동산 투자는 투자 기간이 길고, 문자 그대로 투자 대상이 해외에 있기 때문에 직접 가보는 게 어렵다는 특징이 있다. 지금 접할 수 있는 공모 해외 부동산 펀드의 만기는 보통 4~5년이며 중간에 환매하는 것도 현실적으로 어렵다. 주식형 펀드처럼 거래가 활발한 유가증권에 투자하는 펀드와 달리 유동성이 극도로 낮다는 얘기다. 그렇기 때문에 투자를 위한 체크리스트에서 해당 지역의 단기적인 부동산 시세 변화는 중요하지 않다. 배당수익의 지속성과 자본이익의 가능성만 살피면 된다.
우선 배당수익의 지속성을 살펴보면 임차인과 장기 임대계약이 있다든지 임차인이 그 산업의 선도기업이면 훨씬 안전한 투자라 할 수 있다. 그리고 부동산 입지가 뛰어나다면 좋은 임차인을 확보하는 데 큰 문제가 없을 것이다. 이런 임대차계약을 보장하는 법률과 관습이 확립된 지역에 투자해야 함은 물론이다.
한편 예상 수익률이 상대적으로 높다면 높은 이유를, 낮다면 낮은 이유도 생각해 봐야 한다. 수익률에 영향을 주는 변수는 금리 수준, 환율 변동과 헤지 여부, 매입 당시 부동산 시세 등이다. 예컨대 조금 높은 가격으로 부동산을 매입했으면 예상 수익률이 낮아지는데, 그렇다면 이런 부동산 시장 강세가 지속될지 따져봐야 한다. 정해진 투자 기간이 지난 후 부동산을 매각할 때 자본이익 발생 여부를 결정하는 요인을 꼽자면 다시 한번 입지가 중요하다. 그다음은 임차인이 영위하는 사업의 장기 전망, 그리고 해당 국가의 장기 성장 전망 등이다.
이렇게 살펴보니 좋은 부동산 투자를 선택하는 지혜는 국내와 국외가 별로 다르지 않다.
다른 점이 하나 있다면, '직접 가서 눈으로 확인하기가 어렵다'는 것이다. 주식 투자를 할 때도 아는 종목에 투자하라고 하는데, 그보다 큰 규모로 오래 투자하는 마당에 잘 모르는 곳에 투자할 수는 없다. 투자 대상 부동산 위치가 투자자가 직접 가본 적이 있는 도시나 지역에 있다면 좀 더 안심할 수 있을 것이다. 그게 아니라면 믿을 만한 자산운용사와 판매사를 선택하고 궁금한 점을 자세히 묻고 확인하는 것만이 정답이다. 이렇듯 투자 대상에 대한 면밀한 검토와 분석이 선행된다면 개인투자자에게 해외 부동산 펀드는 분산투자 관점에서 추천할 만한 매력적인 투자임에 틀림없다.
[조홍래 한국투자신탁운용 대표][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]